Середні іншого, в планах позбутися багаторічних черг на квартири та незавершених будівництв. А крім того, створити ринок соціальної оренди, що дозволить громадянам отримувати доступне житло без необхідності купівлі.

Перший крок для цього зроблено – в липні нардепи прийняли в першому читанні відповідний урядовий законопроект № 12377 “Про основні засади житлової політики”. Наразі ж він готується до другого читання і, як розповіла OBOZ.UA голова парламентського комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк (“Слуга народу”), документ може бути винесений до сесійної зали Верховної Ради вже восени.

“З тих поправок, що залишилися, близько тисячі можна віднести до категорії поправочного спаму, тому ми сподіваємося, що автори правок їх знімуть. Однак наше завдання – відпрацювати кожну, що збільшить шанси законопроєкту, який запустить житлову реформу в Україні. Мета – щоб восени у нас вже був законопроєкт, доопрацьований до другого читання”, – зазначила нардепка.

Як хочуть змінити правила для квартир та будинків українців

Держава не знає, що в неї з недобудованим житлом

Однією з ключових норм законопроєкту є створення в Україні Фонду соціального житла – державного і муніципального. Як пояснила Шуляк, з фонду житло надаватиметься тимчасово:

• У соціальну оренду – коли витрати на оренду не перевищуватимуть 25-30% доходу родини.
• Або як службове.

Поповнюватиметься ж Фонд, як передбачається, перш за все, за рахунок будівель, що перебувають на балансі як громад, так і держави. Однак для цього, підкреслюється, потрібно буде спочатку провести інвентаризацію такого житла. Надто ж, недобудованого, якого, зазначила нардепка, нині в Україні налічується сотні одиниць.

“Громади і держава досі не розуміють, що вже у них є на балансі, яка муніципальна і комунальна власність. Відтак, немає розуміння, що можна перебудувати, добудувати. А у нас сотні недобудованих забудовниками будинків. Тож така інвентаризація допоможе їх виявити – щоб зрозуміти, що можна добудувати, оскільки такі об’єкти, звісно, дешевші, ніж зводити з нуля”, – пояснила Шуляк.

Інше джерело поповнення фонду – нове житло. Як запевнила нардепка, кошти на його зведення надходитимуть від платежів за:

• Соціальну оренду.
• Оренду службового житла.

“Звісно, будуватимемо теж. Будуть створюватись спеціальні оператори доступного житла”, – стверджує Шуляк.

Втім, чи вистачить цих грошей на будівництво і як вирішуватиметься питання, якщо все ж ні, відповіді поки нема. Однак не виключено, що до цього, як і здійснення реформи загалом, долучатимуться донори. Хоча наразі це чітко й не артикулюється.

Держава не знає, що робиться з чергами на житло

Також, визнала нардепка, в держави не має розуміння, що відбувається з чергами на житло. Тобто, “кому і що видається”.

І це створює корупційні ризики.

“Черга може рухатись у режимі, який вигідний тому чи іншому чиновинку, який за це відповідає. Відповідно, корупційних ризиків через це вистачає”, – констатувала Шуляк.

Вирішити ж це питання хочуть спробувати за рахунок створення Єдиної інформаційно-інформаційної системи у сфері житла. Яка має забезпечити, серед іншого, перехід всіх списків квартирних черг з паперової форми у цифрову. Що, за сподіваннями, зробить рух черг прозорішим.

Оренда з правом викупу

Ще одна ключова зміна – оренда з правом викупу. Очікується, що розповсюджуватиметься вона на все те ж соціальне житло – однак для цього прожити в ньому спочатку доведеться щонайменш, 10 років.

З приємного – щомісячні орендні платежі протягом цих 10 років планують включати у вартість житла. Тож після закінчення терміну оренди, можна буде стати власником такої нерухомості.

З не дуже приємного – вартість викупу житла буде не нижчою за вартість новозбудованого соціального житла – для його заміни. Тобто, мешканцям, наприклад, старих будинків доведеться платити за квартири як за нові.

Причиною ж такого підходу, пояснила Шуляк, є те, що кошти від викупу орендарями житла, яке надавалося їм в оренду, йтимуть у спеціальний фонд, з якого здійснюватиметься будівництво нового соціального житла. Тобто купуючи вже готове житло для себе, українці фінансуватимуть його будівництво для інших.

З’явиться безкоштовна оренда?

Паралельно ж з орендою з правом викупу планується запустити оренду соціальну. Це коли певний відсоток (як уже зазначалось, 25-30%) ринкової вартості винайму платитиме, власне, винаймач, а іншу субсидіюватиме держава.

Втім, передбачається, що в окремих випадках держава братиме на себе всі витрати. Річ у тім, що вартість такої оренди хочуть максимально підвʼязати під дохід родини. І якщо людина буде неплатоспроможною, “соціальна оренда може бути для неї навіть безкоштовною”.

Однак є “але”. Не виключено, що надану безкоштовну оренду українцям зможуть скасовувати. Як, власне, і винайм житла за невеликі гроші.

Як пояснила нардепка, нині в ЄС оренда соціального житла залежить від кількох параметрів. Зокрема:

• Доходу орендаря.
• Поточних ринкових умов.

Водночас орендодавець проводить щорічний моніторинг доходів наймача за попередній рік. За результатом якого приймає рішення про умови подальшої співпраці.

“Якщо його середньомісячний сукупний дохід за попередні два роки поспіль став вищим, це є підставою для припинення договору. Але ми не копіюємо досвід ЄС, а адаптовуємо під українські реалії”, – пояснила Шуляк.

Пільгова іпотека під питанням

Разом з тим, визнала нардепка, запуск пільгової іпотеки (кредит на купівлю житла з низькою процентною ставкою або державними субсидіями, що робить його доступнішим для певних категорій населення) наразі під питанням. За її словами, все залежить від того, коли і в якому вигляді ми ухвалимо законопроєкти, які стануть законодавчим підґрунтям для житлової реформи.

Річ у тім, що створення державних іпотечних програм на кшталт єОселі – а також, що важливо, оренди з правом викупу, і соціальної оренди – має відбутись після проведення житлової реформи. А для цього, зазначається, крім законопроєкту №12377 треба прийняти й низку інших, тож все залежатиме від того, в якому вигляді вони будуть ухвалені.

Які законопроєкти по нерухомості треба ще ухвалити

• Про житловий фонд соціального призначення.

Його, за словами Шуляк, вже створюють.

• Про управління житловим фондом і загалом про регулювання взаємовідносин у цьому процесі.

Законопроєкт хочуть ухвалити восени, бо ЄС може не дати грошей

Очікувати ж ухвалення законопроєкту №12377, за словами Шуляк, можна вже восени. В усякім разі, того вимагає Євросоюз – в рамках Ukraine Facility.

Це програма рекордної економічної допомоги від ЄС, за якою Україна до 2027 року може отримати 50 млрд євро (як кредитами, так і у вигляді безповоротних грантів). Однак лише за виконання певних умов. І однією з них, підкреслює нардепка, і є зміна правил по нерухомості.

“Ба більше, саме за виконання цього індикатору програми Україна отримає 400 млн євро. 200 млн євро кредитних і стільки ж грантових”,– розповіла вона.

Чи зноситимуть будинки

Разом з тим, ще восени 2022 року нардепи ухвалили в першому читанні законопроєкт №6458, щодо комплексної реконструкції кварталів старого житлового фонду. Який, серед іншого, передбачав знесення старих будинків для зведення на їхньому мсці нових.

Втім, вже довгий час якихось рухів щодо документа не фіксується.

Востаннє ґрунтовно про нього йшлось влітку 2024-го. В матеріалі, серед іншого, зазначалось, що тему старого житлового фонду у розпал війни порушили не випадково.

“У багатьох великих містах уже немає, де будувати. Особливо у центральній частині, яка найбільше цікавить забудовників. … Середньостатистична “хрущовка” – це 5 поверхів, 4 під’їзди та по 4 квартири на сходовому майданчику – тобто всього 80 квартир. Якщо побудувати на цій же ділянці багатоповерхівку, можна вмістити до 350 квартир”, – розповідали автори матеріалу.

Разом з тим, чи передбачатиме зведення соціального житла, про яке говорить Шуляк, знесення старих “хрущовок” наразі невідомо.

Поділіться новиною