Подобные вопросы возникают, когда в жилищно-коммунальных отношениях одна сторона не знает, за что она платит, а вторая не помнит (или не желает помнить), какие услуги должна оказывать.
Гражданское законодательство Украины и законодательство, регулирующее предоставление жилищно-коммунальных услуг, определяет, что порядок предоставления жилищно-коммунальных услуг, их качественные и количественные показатели, прежде всего, должны отвечать условиям договора. Однако на данном этапе реформирование жилищно-коммунальной сферы привело к ситуации, когда участникам жилищно-коммунальных отношений ещё предстоит пережить кампанию по перезаключению договорных отношений.

Стороны договора по оказанию жилищно-коммунальных услуг

Затруднения, особенно по вопросам обслуживания домов и придомовых территорий, возникают при определении сторон договора. В Украине фактически законодательно определено два способа предоставления жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) потребителю: через балансодержателя либо исполнителем напрямую.
С принятием Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» в отношениях, связанных с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, появились «новые» субъекты: ОСМД (общества совладельцев многоквартирных домов) и управляющие компании.

Существенные условия договорных отношений с коммунальщиками

Когда-то управдомы олицетворяли власть среднего звена. На сегодняшний день отношения с управляющими компаниям относятся к гражданско-правовым и носят договорной характер. Условия заключения договоров управления регламентируется Гражданским кодексом Украины. Договор управления отчасти напоминает договор поручения и в обязанности управителя в большей степени входит организация беспрерывного обеспечения предоставления коммунальных услуг. Однако потребителей не интересуют указанные нюансы. Их интересует конечный результат.

Перечень существенных условий жилищно-коммунальных услуг, которые должны быть определены договором по предоставлению жилищно-коммунальных услуг по действующему законодательству:
– наименование сторон;
– предмет договора;
– исчерпывающий перечень жилищно-коммунальных услуг, тарифы и их составляющие на каждую из этих услуг, общая стоимость услуг;
– порядок оплаты за потребленные жилищно-коммунальные услуги;
– порядок перерасчетов размера платы за жилищно-коммунальные услуги в случае их не предоставления или предоставления не в полном объеме, снижения их качества;
– права и обязанности сторон;
– порядок контроля и отчетности сторон;
– порядок измерения объемов и определения качества предоставленных услуг;
– определение точек распределения, в которых происходит передача услуг от исполнителя/ производителя потребителю;
– порядок обслуживания сетей и распределение полномочий по их эксплуатации и восстановления (ремонта);
– условия доступа в квартиру, дом, помещение, на земельный участок для устранения аварий, неполадок, осмотра сетей, снятия контрольных показателей средств учета;
– порядок осуществления ремонта;
– ответственность сторон и штрафные санкции за невыполнение условий договора;
– порядок разрешения споров;
– перечень форс-мажорных обстоятельств;
– срок действия договора;
– условия изменения, пролонгации, прекращения действия договора;
– дата и место заключения договора.
Кроме существенных, договор может содержать иные условия по соглашению сторон.

Перечень жилищных и коммунальных услуг
Изменения в жилищно-коммунальном законодательстве предусматривают разграничение понятия жилищной и коммунальной услуги. Первая – это услуга по управлению многоквартирным домом. Она включает уборку внутридомовых помещений и придомовой территории, выполнение санитарно-технических работ, содержание лифтов, покупку электроэнергии для обеспечения функционирования общего имущества, текущий ремонт общего имущества и т.д. Коммунальные услуги – это поставка природного газа, электрической энергии, тепловой энергии, горячей и холодной воды, водоотведение, обращение с бытовыми отходами.
Например, до настоящего времени предлагался Типовой договор о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий (утвержден Постановлением КМУ от 20 мая 2009 года № 529). Он предусматривал следующий перечень услуг:
– Уборка придомовой территории;
– Уборка лестничных клеток;
– Вывоз бытовых отходов (сбор, хранение, перевозки, переработки, утилизации, обезвреживания и захоронение);
– Уборка подвалов, технических этажей и кровли;
– Техническое обслуживание лифтов;
– Обслуживание систем диспетчеризации;
– Техническое обслуживание внутридомовых систем: горячего водоснабжения; холодного водоснабжения; водоотведения; теплоснабжения; ливневой канализации;
– Дератизация;
– Дезинсекция;
– Обслуживание дымовентиляционных каналов;
– Техническое обслуживание и текущий ремонт систем противопожарной автоматики и дымоудаления, а также других внутридомовых инженерных систем в случае их наличия;
– Текущий ремонт конструктивных элементов, внутридомовых систем горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и ливневой канализации и технических устройств домов и элементов внешнего благоустройство, размещенных на закрепленной в установленном порядке придомовой территории (в том числе спортивных, детских и других площадок);
– Полив дворов, клумб и газонов;
– Уборка и вывоз снега, посыпка части придомовой территории, предназначенной для прохода и проезда, противогололедными смесями;
– Эксплуатация номерных знаков на домах;
– Освещение мест общего пользования и подвалов и подкачка воды;
– Энергоснабжение лифтов;
– Периодическая проверка, обслуживание и ремонт квартирных средств учета воды и тепловой энергии, в том числе их демонтаж, транспортировка и монтаж после поверки.
Возможно, указанный перечень требует корректировки. Но как бы не менялось на сегодняшний день жилищно-коммунальное законодательство, предоставление указанных услуг для создания комфортных и безопасных условий жизни продолжает оставаться жизненной необходимостью. А в заключении договоров с чётким определением прав и обязанностей сторон должны быть заинтересованы все участники рассматриваемых отношений.
При отсутствии договора у исполнителя услуг нет правовых оснований требовать от потребителя оплаты оказанных услуг, а с другой стороны — нет и оснований для их предоставления. В любом случае, заключение договора поможет упорядочить взаимоотношения между коммунальщиками и жильцами, а условия договора определят механизм разрешения спорных вопросов. И тогда, возможно, никому не надо будет никому «давать в глаз».